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L'Inchiesta
Edizione: 3/2020 maggio

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3/2020 maggio | pagina 28

La casa? L'amministro io
Alcuni software permettono ai proprietari di gestire da sé gli immobili. Non sempre, però, sono di facile comprensione

Nel 2018 poco meno della metà di tutti gli appartamenti in affitto in Svizzera erano ancora di proprietà privata. Molti proprietari assegnano un mandato d'amministrazione ad aziende terze, spendendo ogni anno tra il 4% e il 6% degli introiti netti degli affitti.

Chi vuole risparmiare queste spese e preferisce amministrare personalmente i propri beni deve però confrontarsi con contabilità, conteggi delle spese accessorie, diritto di locazione e imposte. Un aiuto giunge dai programmi informatici di gestione immobiliare. Ma sono facili da usare?

La rivista K-Geld ne ha confrontati tre che costano meno di 600 franchi all'anno e sono consigliati anche dalle associazioni settoriali Casafair e Associazione proprietari fondiari: Fairwalter, Immoshome e Immobilienbewirschaftung in der Praxis*. Questi software sono dedicati a privati che si occupano di pochi oggetti in locazione. Le caratteristiche esaminate: prestazioni, facilità d'uso e compatibilità con i programmi Office.

Bastano un account e la password
Tutti e tre possono essere impostati e usati tramite internet. Non è dunque necessario scaricarli: basta effettuare il login con il nome utente e una password. I dati registrati sono salvati esternamente, su un cloud del fornitore del servizio. La sicurezza di tali cloud non è verificabile. È consigliabile provare prima la versione demo dei programmi.
Ecco i risultati del confronto:

- Fairwalter

Il programma contiene le funzioni principali quali il conteggio delle spese accessorie, una contabilità semplice, lo specchietto degli inquilini e i modelli di documenti.

All'immissione dei dati dell'immobile richiede anche l'indicatore federale dell'edificio (Egid), un numero assegnato a livello federale a tutti gli immobili. Il link alla banca dati esterna Egid funziona. Le informazioni, come l'indirizzo e i proprietari dell'immobile usato nella prova, sono stati ripresi automaticamente. Di frequente il programma chiede parametri fondamentali sugli inquilini e gli oggetti d'abitazione, fornendo, se richiesto, lettere e contratti personalizzati.

Punti negativi: ai campi da compilare mancano spesso testi esplicativi e l'allestimento del conteggio delle spese accessorie è poco intuitivo. Inoltre, durante la prova, l'aiuto online non funzionava e in giorni diversi ci sono stati avvisi di errore del server. Le domande poste nella chat online hanno però ottenuto risposte veloci e a costo zero.

Conclusione: Fairwalter è una soluzione globale ed economica quando gli oggetti sono pochi, ma può essere migliorato. I documenti, come un contratto d'affitto, sono integrabili senza problemi nei programmi Office.
Secondo il direttore di Fairwalter Severin Mägerle, i punti deboli sollevati da K-Geld, imperscrutabilità e aiuto online, sono noti. E promette che saranno risolti.

- Immoshome

Immoshome è strutturato in modo più chiaro e offre tutte le funzionalità principali. Mancano però funzioni d'aiuto e spiegazioni per principianti, nonché un'anteprima dei documenti. Ci sono utili moduli supplementari, come un controllo incassi, che costano però fr. 149.- in più. Un supporto costa fr. 32.40 a richiesta e per ogni quarto d'ora.

Conclusione: Immoshome è più comprensibile di Fairwalter. Ma senza libretto delle istruzioni e una formazione sull'uso del programma, gli utilizzatori potrebbero trovarsi in difficoltà.

- Immobilienbewischaftung in der Praxis

La soluzione dell'editrice Weka offre tutte le funzioni principali. Non è un programma, bensì una raccolta utile di testi e modelli di documenti word ed excel. L'offerta internet mette a disposizione ausili di calcolo scaricabili e link alle fonti legali. I testi sono in parte redatti in gergo giuridico ma molto attuali.

Chi vuole usare un programma anche per sbrigare la contabilità e produrre documenti personalizzati si troverà meglio con un software come Immoshome o Fairwalter.

Conclusione: la soluzione Weka è un manuale complementare e digitale per amministratori privati.

Bernhard Bircher-Suits, K-Geld
Michela Salvi, L'Inchiesta

*fairwalter.ch, is2.ch, weka.ch
fairwalter.ch
is2.ch
weka.ch

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