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Spendere Meglio
Edizione: 6/2011 dicembre

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6/2011 dicembre | pagina 27

Cara casa di vacanza, addio!
Ecco cosa fare per vendere un immobile in Spagna, Francia e Italia

Rivendere una casa di vacanza acquistata all’estero non è una passeggiata. Spendere Meglio spiega quali passi seguire per non avere brutte soprese.

Nel 1984 Paolo Verdi (nome fittizio) acquista una casa con piscina e posto barca a Empuriabrava, in Spagna. Dopo aver vissuto per diversi anni nella città della Costa Brava, decide di tornare in Svizzera e affida la vendita della casa a un intermediario.

Ma il momento non è molto favorevole per chi vende: dopo i picchi raggiunti nel 2007, i prezzi degli immobili sono scesi dal 10% al 20%. Una casa lontana dal mare costa fino al 40% in meno.
Chi acquista, invece, può risparmiare parecchio. Fino al 20% se è svizzero e può quindi approfittare del franco forte.

«Anche se chi vuole vendere e gli interessati all’acquisto sono molti, si giunge raramente alla conclusione di un contratto di vendita», sostiene Nadine Wendt, direttrice dell’agenzia immobiliare Engel & Völkers di Empuriabrava.

«Chi vuole acquistare specula, aspettando offerte migliori». E i proprietari sono disposti a scendere sotto il prezzo d’acquisto solo in casi di estrema necessità.

In Italia i prezzi delle case sono scesi del 10% e si avverte un leggero rialzo nel mercato immobiliare. In Francia, invece, sono aumentati: in Costa Azzurra e a Parigi crescono ogni anno di quasi il 20%.

Proprietari sommersi dalla burocrazia
Jean-Pierre Petit, presidente del servizio di consulenza sugli investimenti Cahiers Verts dell’Economia, teme lo scoppio di una bolla immobiliare. Infatti, la situazione di boom immobiliare si mantiene grazie ai tassi ipotecari bassi, alle agevolazioni fiscali e a una cospicua concessione di crediti bancari. «I finanziamenti bancari al 100% non sono una rarità, basta quindi un rialzo minimo dei tassi per mettere in difficoltà molti debitori», sostiene.

L’iter che porta alla vendita della casa di vacanza è irto di ostacoli: Francia, Italia e Spagna rendono la vita più difficile ai venditori che agli acquirenti. In Francia sono richiesti dati dettagliati, come ad esempio un attestato che certifichi che la casa è esente da termiti, amianto e piombo (vedi tabella).

In Italia il venditore deve produrre il permesso di costruzione originale. Se questo è inesistente, come spesso succede, o è andato perso, bisogna intraprendere una lunga e dispendiosa procedura per il rilascio del provvedimento di concessione in sanatoria. Dopodiché si può procedere alla stipulazione dell’atto notarile.

Prima di recarsi dal notaio, in Spagna bisogna certificare che la proprietà sia libera da ipoteche.
In Svizzera, la vendita si differenzia da questi paesi. Le parti, d’accordo sul prezzo figurante nel contratto, suggellano la vendita firmando il rogito dal notaio. Per legge, bisogna iscrivere l’immobile al registro fondiario.

Per contro, in Spagna è vincolante un accordo verbale per il passaggio di proprietà. Basta in fondo la semplice stretta di mano. Rogito e iscrizione al registro fondiario non sono obbligatori, ma bisogna esigerli per la sicurezza dell’acquirente. Sono l’unico mezzo per essere certi che il venditore sia effettivamente anche il legittimo proprietario dell’immobile.

Meglio non fare da soli
In Francia e in Italia c’è “l’offre d’achat” (offerta d’acquisto) rispettivamente un precontratto, il “compromesso di vendita”, che costituiscono un accordo vincolante, obbligatoriamente per iscritto.

In Francia è pure richiesta una prestazione di garanzia (caparra) da parte dell’acquirente nel caso in cui rinunci alla transazione. Per questo, di regola è stipulato un contratto di riservazione, che può essere sciolto senza formalità.

In Italia il precontratto, redatto su “carta da bollo” ufficiale dall’agenzia o dal notaio, rende spesso inutile la stipula del contratto di vendita. È autenticato dal notaio e il passaggio di proprietà registrato al catasto. Solo nel Sudtirolo l’iscrizione al catasto serve a comprovare il passaggio di proprietà.

Nei tre paesi il catasto ha soprattutto la funzione di comprovare e rendere pubblico il passaggio di proprietà. Risulta difficile cavarsela da soli muovendosi in questi meandri, senza l’appoggio di un’agenzia di fiducia e l’aiuto di un interprete del ramo notarile. Anche se si conoscono bene paese, lingua e regolamenti locali.

Di regola, è il notaio a mettere a disposizione un traduttore. In Spagna, l’agenzia è generalmente pagata dal venditore, in Francia e in Italia da chi acquista, ma in genere si può negoziare.

In Francia, nei primi cinque anni dopo l’acquisto, la tassa richiesta ai non residenti ammonta al 16% del reddito netto dal momento della vendita della proprietà. Dopo di che il carico fiscale si riduce annualmente del 10%, in modo che dopo 15 anni la proprietà può essere dichiarata esentasse.

In Italia, la vendita è esente da tasse se avviene dopo cinque anni dall’acquisto. Chi invece vende prima, deve pagare per intero la tassa sul reddito, che può andare fino al 44%.


Consigli

Prima di vendere, confrontate i prezzi e fatevi aiutare da un traduttore

- Controllate i prezzi degli immobili e confrontateli sul mercato locale (agenzie immobiliari, annunci) e sul web.

- Raccogliete informazioni sui prezzi di vendita da conoscenti e amministrazioni comunali e nei ristoranti locali.

- Fatevi un’idea realistica dei prezzi, che sia inferiore di almeno il 20% di quelli indicati.

- Affidatevi a un’agenzia di fiducia, scegliendola in base alle esperienze di conoscenti e alle referenze da essa presentate. Attenzione: in Francia è un “agente immobiliare” solo chi possiede una licenza statale. L’agente commerciale (“agent commercial”) tratta solo determinati oggetti o agisce da consulente ai limiti della legalità.

- Concordate per iscritto la provvigione dovuta all’agenzia, calcolata in percentuale del prezzo di vendita (vedi tabella). Non date l’esclusiva all’agenzia, ma esigete di poter vendere la vostra casa anche direttamente in qualità di proprietario. In questo caso, la provvigione non è dovuta all’agenzia.

- Allestite una documentazione dell’immobile, corredata da fotografie belle e rappresentative, inviatela per e-mail ad amici e conoscenti e inseritela online su una piattaforma svizzera come homegate.ch o immoscout24.ch. Potete anche pubblicare un’inserzione sui giornali.

- Incaricate l’agenzia, un fiduciario o il notaio della raccolta e della compilazione di tutte le formalità, facendone richiesta alle autorità locali.

- Leggete attentamente contratti e formulari, facendovi aiutare da un traduttore o da un legale per decifrarne bene il contenuto.

Fredy Hämmerli, K-Geld
Flora Stefanini

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