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6/2012 dicembre | pagina 26 |
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Diamo un taglio all’affitto |
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In 14 anni il tasso ipotecario si è dimezzato. I minori costi per i proprietari non sempre si traducono in tagli alle pigioni. Ma gli inquilini hanno il diritto di beneficiarne
Quando il tasso ipotecario diminuisce, gli inquilini possono richiedere al proprietario la riduzione dell’affitto. In pochi, però, fanno valere questo diritto.
In Svizzera due terzi degli abitanti sono inquilini. Secondo l’Ufficio federale di statistica, nel 2011 hanno pagato 32 miliardi di franchi in affitti.
Le pigioni salgono e scendono in base al cosiddetto tasso ipotecario di riferimento, che corrisponde al tasso ipotecario medio delle banche. Lo scorso giugno il tasso è sceso al 2,25%, dieci anni fa era al 4% (vedi tabella in alto). Questo significa che i proprietari immobiliari hanno dimezzato le spese per le ipoteche.
La legge prevede che anche gli inquilini debbano approfittare di questi minori costi, tramite la riduzione degli affitti. Se dall’ultima modifica della pigione sono passati diversi anni, l’importo può diventare importante (vedi tabella in basso).
Ad esempio, chi ha stipulato un contratto nel 2008, quando il tasso ipotecario di riferimento era del 3,5%, oggi avrebbe diritto a una riduzione dell’affitto di ben il 13%. Per ogni 1’000 franchi di affitto ne risulterebbero 130 franchi di riduzione al mese.
I proprietari non abbassano le pigioni di propria iniziativa. E chi vive in affitto, secondo l’Associazione svizzera degli inquilini, raramente chiede una riduzione. Ad esempio, quando il tasso ipotecario di riferimento nel 2011 è sceso dal 2,75% al 2,5%, solo un sesto degli inquilini ha approfittato della riduzione dell’affitto.
«Gli inquilini hanno paura di una lite con il proprietario o temono che l’affitto aumenterà invece di diminuire», dice Michael Töngi dell’Associazione inquilini.
Per richiedere una riduzione della pigione è sufficiente scrivere al proprietario (vedi modello di lettera a pagina 27), il quale è obbligato a rispondere entro 30 giorni. Se non lo fa, ci si può rivolgere all’ufficio di conciliazione entro altri 30 giorni.
Chiedere la riduzione comporta un rischio. Se in futuro i tassi ipotecari e l’inflazione dovessero aumentare, si pagherà più di prima. Se si prevede di lasciare l’appartamento nei prossimi anni, conviene chiedere la riduzione. Se, invece, si ha intenzione di rimanere a lungo e si presume che i tassi ipotecari e l’inflazione aumentino, meglio non far nulla.
Nuovo inquilino, la pigione aumenta
Nonostante la costante diminuzione dei tassi ipotecari, le pigioni continuano a crescere. Negli ultimi cinque anni l’indice dei prezzi degli affitti è aumentato del 5%.
Ma per quale motivo? Perché i proprietari aumentano la pigione quando arriva un nuovo inquilino. Secondo l’impresa di stime immobiliari Iazi, gli affitti salgono ogni volta del 4,3%. A Ginevra addirittura del 13,6%, a Zurigo del 12,6%.
Gli aumenti abusivi dell’affitto possono essere contestati entro 30 giorni dall’inizio del contratto. E può valerne la pena.
L’Associazione inquilini del canton Zurigo spiega il perché con un esempio: un inquilino ha fatto opposizione perché pagava un affitto di fr. 2’525.- al mese. Chi lo precedeva sborsava fr. 2’200.-. Prima che si arrivasse a una procedura presso l’ufficio di conciliazione, è riuscito ad accordarsi con il proprietario, ottenendo una riduzione di fr. 200.-.
Poche case sfitte e i prezzi salgono
Nonostante gli affitti elevati, gli inquilini tendono a non difendersi. Secondo il rapporto semestrale dell’ufficio di conciliazione, nei primi sei mesi dell’anno in Svizzera sono stati registrati solo 275 reclami contro affitti iniziali troppo elevati.
Probabilmente, molti inquilini accettano gli aumenti perché sono contenti di aver trovato una casa, vista la carenza di alloggi sfitti.
L’Associazione svizzera degli inquilini propone che, in caso di cambiamento di inquilino, l’aumento possa essere al massimo del 5%.
Secondo l’azienda di consulenza immobiliare Wüest & Partner e l’Associazione svizzera dei proprietari immobiliari, gli affitti continueranno ad aumentare per l’immigrazione. Non è quindi la legge che stabilisce l’ammontare dell’affitto, ma la richiesta e il tasso di appartamenti sfitti, oggi inferiore all’1%.
Ai proprietari rendite da sogno
Con gli affitti sempre più cari, il mattone è un ottimo investimento. Nel 2011 il rendimento lordo ha raggiunto l’8%.
In Svizzera i maggiori proprietari sono, ad esempio, le Ffs e il gruppo assicurativo Swiss Life.
Le Ffs sostengono di possedere 3’500 edifici e 4 mila terreni: non solo stazioni e binari, ma anche 7’500 appartamenti in affitto e case monofamigliari, oggetti d’investimento o per i loro dipendenti. Valore complessivo: 7,1 miliardi di franchi.
Il gruppo assicurativo Swiss Life registra a bilancio una cifra di 13,7 miliardi per i propri immobili.
Complessivamente, quasi un terzo di tutti gli appartamenti in affitto in Svizzera appartiene ad aziende immobiliari, assicurazioni e casse pensione.
Secondo l’impresa di consulenze Wüest & Partner, nel 2011 il rendimento lordo ammontava all’8%, il valore più alto da dieci anni a questa parte. Tra il 2000 e il 2006 il rendimento era del 5,5%. Le obbligazioni statali a dieci anni, nel 2011 hanno dato un rendimento dell’1%.
Gli investitori istituzionali hanno puntato sugli immobili soprattutto dopo il crollo della borsa del 2000 e del 2007.
Dei rendimenti elevati degli ultimi anni approfittano anche i privati: a loro appartiene il 53% degli appartamenti svizzeri. Le cooperative hanno solo il 9%.
Jonas Arnold
Marc Mair-Noack, Saldo
Michela Salvi
Antonella Sicurello
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